据上海证券报报道，央行、银监会联手发布房贷新政策后，记者28日致电各大银行房贷部，相关人士均向记者表示，实施细则正在制订过程中，预计将很快出台。由于此前已对新政内容有所预期，受访者大多对此表示认同，并认为将对投机性购房需求产生一定抑制作用，但在刚性需求推动下并不能从根本上改变房地产市场供需不平衡的局面。

业内人士预计，新政将在一定程度上打击炒房类的投机需求，对目前的房价上涨产生一定抑制作用的同时，也会对房贷市场带来一定影响，但这种影响将很有限。首先，第二套购房者大多能够承受房贷比例的提高。据国泰君安测算，因为居民收入和财富效应等长期因素推动，出于消费升级、置业保值或投资等目的，很多第二套房需求首付比例本来就高于30%，很多都在50%以上。因此，首付款比例提高预计不会影响大部分投资需求。

另外，第一套住房没有贷款的第二套住房贷款等同于第一套住房贷款待遇。根据政策内容，如果第一套住房贷款本息已经全部偿还，再购买第二套住房则不受以上第二套住房首付和贷款利率的限制。“不能低估此类住房需求的市场份额。”国泰君安在研究报告中说。

影响可能比较大的是第二套房的利率大幅提高。工行北京分行上述人士称，这是他们之前所没有估计到的。据东方证券研究员王树娟测算，由于目前所有购房者普遍享受8.5折的优惠利率，按现行5年期7.83%计，实际执行利率为6.66%。而按新政策，执行利率将提高到8.61%，相当于央行按0.27点的力度，加息8.5次，利率提升明显。

不过，建行上述人士向记者称，即便如此，购房者的分摊至每月的成本负担增加仍然有限。这不会导致那些自住型购房者的需求决策发生什么变化。

新华社北京9月29日专电

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“第二套住房”如何界定？

据上海证券报报道，记者在采访中了解到，对此次紧缩房贷的主要对象──“第二套住房”如何界定，成了各大商业银行房贷部门人士争议的焦点。

依照央行、银监会就调整房地产信贷政策答记者问时的解释，“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。仅从字面上理解，此次政策调整并非针对“第二套住房需求”，而是针对“第二套住房信贷需求”。多家商业银行人士预计，对“第二套(含)以上住房”的监测将主要通过央行个人信用信息基础数据库来进行。也就是说，有信用记录即进行过住房按揭贷款的客户才会被归类于“第二套(含)以上住房”信贷调整之列。那么，实际拥有第二套(或以上)住房，但仅为首次贷款的客户，依然可进行正常优惠授信，此其一。

其次，《通知》中并未对“第二套(含)以上住房”的主体进行严格界定，是以户为单位还是以个人为单位，商业银行对此仍未达成一致。也就是说，如果夫妻双方购买两套住房，只需分别单以一人名义贷款，即可规避“第二套(含)以上住房”贷款利率上调。

对“第二套(含)以上住房”界定未明，不仅使得游走于边缘地带的消费者有可能规避政策调整，对某些实际为第一套住房购买者亦可能出现“超常波及”的危险。比如“以小换大”购房者，如果首次购房时曾有信贷记录，则可能在二次购房时被列入“第二套(含)以上住房”客户的范畴。

而另一尚未定案的疑点在于，目前公积金贷款的个人信用记录还未完全进入央行个人信用信息基础数据库。也就是说，部分进行二次贷款购房的客户可能由于首次仅进行了公积金贷款而被排除在“第二套(含)以上住房”贷款购房者之外。

（完）（责任编辑：周生斌）